Ceny mieszkań w Niemczech, po wielu kwartałach spadków, zaczęły rosnąć
Na niemieckim rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw. 2025 roku zaobserwowano rosnącą dynamikę cen mieszkań. Spośród największych miast, najdrożej było w Monachium, gdzie mkw. nowego mieszkania kosztował prawie 11,5 tys. euro.
W ostatnich latach, mniej więcej od 2022 roku, ceny mieszkań w Niemczech spadały. Jednak już w IV kwartale 2024 roku odnotowano wzrost indeksu cen nieruchomości o 1,93 proc. rok do roku (bez uwzględnienia inflacji). Warto podkreślić, że była to pierwsza dodatnia roczna zmiana po 10 kolejnych kwartałach spadków. Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost średnich cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Najwięcej za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić w Monachium – ponad 11,5 tys. euro. Najtańszym spośród 10 największych niemieckich miast okazał się Dortmund – wynika z raportu Germany's Residential Property Market Analysis 2025 przygotowanego przez Global Property Guide.
Ceny transakcyjne mieszkań w I kwartale 2025 roku przestały rosnąć, wynika z danych NBP
Ceny mieszkań w Niemczech wykazały tendencję wzrostową
Zgodnie z danymi Velue Maektdatenbank pierwszy kwartał 2025 roku pokazał na niemieckim rynku nieruchomości mieszkaniowych pierwszy wzrost cen mieszkań. Średnia krajowa z rynku wtórnego w ujęciu rocznym wzrosła o 1,6 proc. (3 403 euro). Z kolei średnia cena mkw. nowego mieszkania wyniosła 5 478 euro, co było 2,9 proc. wzrost r/r. Spośród 10 największych ujętych w badaniu miast, najdrożej było w Monachium, gdzie w przypadku nowych mieszkań trzeba było zapłacić 11 454 euro, a za mieszkanie z rynku wtórnego 8 476 euro.
Powyższe dane potwierdza indeks GREIX opracowany przez Instytut Gospodarki Światowej w Kolonii. W pierwszym kwartale odnotowano wzrosty cen mieszkań, od 1,8 proc. we Frankfurcie do 8,9 proc. w Lipsku. Średni wzrost dla 21 analizowanych miast wyniósł 3,1 proc. rok do roku.
W perspektywie kolejnych miesięcy oczekiwany jest dalszy wzrost popytu, wspierany przez obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Potwierdzają to wyniki ankiety przeprowadzonej przez agencję Reuters w lutym br. Analitycy przewidują, że w całym 2025 roku średnie ceny mieszkań wzrosną o 3,5 proc. Dla porównania, w listopadzie prognozowano wzrost na poziomie 3 proc. W latach 2026–2027 oczekiwany jest dalszy wzrost cen o kolejne 3 proc.
Mimo pozytywnych prognoz wielu respondentów nadal dostrzega ryzyko spadków, wskazując na słabą koniunkturę gospodarczą i niepewność w segmencie handlowym.
20-letnia roczna zmiana cen nieruchomości (na podstawie indeksu cen nieruchomości na koniec roku i indeksu cen konsumpcyjnych)
Podaż i popyt na niemieckim rynku nieruchomości
Autorzy raportu podkreślają, że rynek mieszkaniowy u naszych zachodnich sąsiadów wciąż boryka się z niedoborem mieszkań. Według Destatis (Federalny Urząd Statystyczny), w 2024 roku oddano do użytkowania ponad 251 tys. mieszkań, co jest 14,4 proc. spadkiem r/r.
Był to pierwszy znaczący spadek po tym, jak w latach 2021–2023 liczba ukończonych mieszkań wynosiła 294 000
– napisano w komunikacie Destatis.
Negatywna tendencja widoczna jest również w danych dotyczących wydanych pozwoleń na budowę. W minionym roku ich liczba spadła o niemal 17 proc. rok do roku i wyniosła 215 920. W pierwszym kwartale bieżącego roku odnotowano niewielką poprawą, liczba pozwoleń sięgnęła niespełna 55,5 tys., co oznacza wzrost o 3,36 proc. względem analogicznego okresu 2024 roku.
Przy niskiej podaży rośnie popyt, który w Niemczech wynika głównie ze wzrostu liczby ludności, zwłaszcza w wyniku migracji do największych miast. Według danych urzędu statystycznego, w 2024 roku populacja Niemiec wyniosła 83,6 mln, co oznacza wzrost o około 3 proc. w ciągu dekady. W samym Berlinie potrzeba rocznie 23 tys. nowych mieszkań, w Monachium ponad 11 tys., a Hamburg każdego roku potrzebuje 10 tys. nowych lokali – szacuje BBSR (Federalny Instytut Badań nad Budownictwem, Sprawami Miejskimi i Rozwojem Przestrzennym). Instytut przewiduje, że w latach 2023–2030 Niemcy będą potrzebować łącznie 2,56 mln nowych mieszkań, czyli średnio 320 tys. rocznie. To znacznie więcej, niż wynosi obecna skala budownictwa mieszkaniowego.
